【知らないと損する！敷金最大返還マニュアル】目次
■はじめに
現在私が住んでいる東京は、賃貸マンション、アパートが無数に存在しています。
賃貸マンション、アパートの数はやはり東京都がもっとも多いでしょうが、日本全国すべての地域に賃貸マンションやアパートはたくさんあります。
現在賃貸で居住している人は、契約の時に敷金または保証金を預け入れている人がほとんどだと思います。
最近は敷金ゼロの物件も出ていますが、その場合には解約時に原状回復費用を請求される契約になっていると思います。
敷金を預け入れている人は、解約の時に敷金の清算を行います。
預け入れている敷金の中から、未納家賃や未納の公共料金があった場合に差し引き、残置物があった場合には処分料を差し引き、室内で借り主の不注意で壊したり汚したりしたところがあれば、“損害賠償”として修繕費を差し引かれて借り主に返還されます。
逆に、未納の家賃も公共料金もなく、室内は空っぽにし、壊したところも汚したところもなく、ちゃんと清掃をして解約をすれば、“通常の契約内容”であれば、預け入れた敷金はすべて戻ってくるのが“普通”です。
しかし、世の中ではなかなかその“普通”になっていないケースも多々あり、借り主と貸し主のトラブルになっているケースもあります。
お金のトラブルは精神的にかなりプレッシャーが掛かります。
敷金のトラブルは、泥沼にはまると時間的にも負担を強いられ、精神的にもイライラが続きます。
ましてやはっきりしない金銭トラブルではなく、きちんと返還されることが正当なことなのに、相手は自分が正しいかのように主張してきて、イライラがどんどん積もってしまうケースも多くあります。
このような無用なトラブルを避け、精神的にも無駄なプレッシャーが起こらないように、敷金・原状回復の知識を覚えておけば、引越しをする時にスムーズに進み、金銭的にも損をすることはありません。
現在賃貸でお住まいの人は、解約の時にトラブルになり慌てていろいろと調べるよりは、居住中、契約時から知識を入れておけば、無用なトラブルに発展することはないでしょうし、万一トラブルになっても解決の手段を焦らずに進めていくことができます。
このマニュアルが、賃貸でお住まいの人にお役に立てるように、全力で作り上げていきたいと思っています。
■マニュアル作成主の自己紹介
私は、バブル経済の真っ最中の頃から、バブルが弾けて日本全体が元気のない時代の約１７年間不動産業者に勤めていました。
私が勤めていた会社の事業は、貸しビル、貸しマンション（アパート）、テナント管理、物件調査、ゴルフ場の開発に伴う調査などを行なっていました。
貸しビル、貸しマンションは、都内を中心に北海道、秋田、茨城、神奈川、静岡、浜松などに３０棟以上あり、テナント数は住居から店舗、事務所まで約５００件ほどありました。
不動産業者に勤めている時は、“貸し主”の立場だったのです。
当然、入居しているテナントから敷金、保証金を預っていました。
その裏話なども追々ご紹介していきたいと思います。
不動産業者を退職して独立した後も、自分の仕事をする傍ら、宅地建物取引主任者の資格を持っているので、不動産業務には関わってきていました。
独立をした後から現在までも、知人などから原状回復についての相談を受けていましたが、平成２５年の４月より、部屋探しから引越しまでのサポートを行なう【キャリープロ】を設立して、原状回復の問題と深く関わるようになったため、このようなマニュアルを書くことになりました。
キャリープロは現時点で設立したばかりでまだヨチヨチ歩きの状態ですが、知人を通じての原状回復トラブルのサポートや、部屋探しのお手伝いはもう１０年以上の経験があります。
現在国土交通省住宅局から公表されている【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】はもちろんですが、私の経験による“ナマのノウハウ”なども合わせてご紹介をしていき、お読み頂いた方々が現在の住居を解約される時に、敷金が最大額返還されるようなマニュアルにしていきたいと思っています。（少々危険な内容も書いていく予定です・・・）
平成２５年４月中旬より、随時アップしていきますので、完成前にご覧頂いた方は随時ご覧いただく形になりますが、全力で作り上げていきますので、どうか末永くご覧頂き、賃貸の住宅にお住まいの方はぜひご参考にしていただければと思っています。
※ご紹介している目次でリンクされていない部分はこれからアップしていくものです。
内容は随時変更、追加になる場合もありますので、予めご了承下さい。
１、入居の際の損をしないマニュアル
（１）契約書のチェックは怠らずに！
特にチェックするべき項目はここ！
（２）不動産業者はきちんと説明をするかチェックしましょう
仲介の不動産業者は、法律に定められた説明を行なう義務があります。
きちんと説明をするかチェックをしてください。
（３）貸し主の立場をしっかりと把握する
貸し主は個人？法人？不動産業者？それぞれで対応すべき点、向こうの状況はまったく異なります。
（４）室内の内装、設備のチェック方法
契約時に行なっておけば、解約の時に完璧に対応できます。
（５）入居時物件チェックリストの作り方
持っておけば“敵無し”の強い武器になります！
２、契約後の損をしないマニュアル
（１）契約後でも敷金最大返還のための策はある！
解約時に敷金が正当に戻るように、居住中から準備をしておきましょう！
（２）原状回復についての条項・特約を改めてチェックする
あなたの契約書は“良心的”か？“スレスレ狙い”か？“ぼったくり”か？！
（３）入居中に設備が壊れたときの対応方法
借り主の負担か？貸し主の負担か？最善の方法は？
（４）返還金額を大きく変える契約中の注意事項
普段の生活の中でちょっと注意をするだけで、解約時の敷金の返還金額が大きく変わってきます！
この他にも、随時テーマを増やしていく予定です！
３、解約時に損をしないマニュアル
（１）解約の申し出と同時に行なうこと
これをやっておけば、トラブルになる可能性はグンと低くなります！
（２）明け渡しの前に準備万端にしておく！
普通は誰もやらないことをすることで、不当な請求を避けられ、万一トラブルになった場合の交渉もスムーズにできます。
（３）悪質な貸し主の２つのパターンと対処方法
運悪く悪質な貸し主に当たってしまったら・・・。
悪質な貸し主には大きく分けて２つのパターンがあります。それぞれの対処方法と合わせてご紹介します。
（４）トラブルを回避するために知っておきたい５つのこと
敷金返還のトラブルは誰でも避けたいものですが、万一トラブルになっても焦らず、自信を持って対処できることが敷金を取り戻せるポイントです。
（５）レンタカーを例にすると、原状回復がわかりやすい（ブログ掲載記事）
レンタカーは、洗車代、タイヤ交換費などを借り主が負担することはありません。
（６）知らないのと知っているのでは、大きな違いがある！（ブログ掲載記事）
原状回復の交渉で、約１５万円もの差が出たエピソードなどをご紹介します。
（７）「損害賠償を請求する！」と言われても怯む必要はありません（ブログ掲載記事）
もし、悪質な家主や管理会社から「損害賠償を請求する！」と言われても動じてしまったら負けです。
この他にも、随時テーマを増やしていく予定です！
４、トラブルになった場合に損をしないマニュアル
（１）トラブルを避けるために心掛ける４つの対処法
トラブルは誰でも望むものではありません。できるだけトラブルを避けるために、また万一トラブルになってもしっかり対処できるためのポイントをご紹介します。
（２）話し合いで頭に入れておくポイント
“武器”をいくつも持っていれば言い包められることはありません！
（３）交渉のための資料作成
誰でも簡単にできる作成資料をご紹介します！
（４）交渉の相手を把握する
家主直接の場合、仲介業者の場合と、方法は違ってきます。
この他にも、随時テーマを増やしていく予定です！
５、法的手続きで損をしないマニュアル
（１）いきなり訴訟はもちろん必要ありません！
訴訟は最終手段。その前にいくつも手はあります！
（２）話し合いで解決しない場合の最初の一手
後々必ず役に立つ第一手をやっておけば安心して進められます！
（３）相談できる機関はいくつもあります
弁護士、裁判所はまだまだ必要ありません！
（４）相手を見極めて放つ強力な手段！
素人でも簡単に、費用も少なくできる“少額訴訟”
（５）知識のない相手にはこの方法が効果的！
“調停”という手段も、少ない費用で手軽に行なえます。
この他にも、随時テーマを増やしていく予定です！
６、敷金に関する判例と解説
判例とは、過去の裁判で出された判決の事例です。
万一敷金の返還でトラブルになった場合に、直接の話し合いや消費者センター、自治体の相談センターなどに相談をしても解決に向かわないときは、裁判というのも方法の１つにあります。
先例として同様の裁判に関しては、程度の差はありますが一定の規準とされています。
判例を知ることで、自分のケースと照らし合わせてみることも参考になると思います。
（１）原状回復費23万円弱の請求が、判決により27,000円のみ借り主負担とされた事例（ブログ掲載記事）
貸し主の負担と、借り主の負担のラインをはっきりさせておくことがトラブルの回避となります。
（２）借り主が自分に不利益ということを認識しなければ合意が認められないという事例
契約書に“自然損耗の分を借り主が負担する”と記載され、明け渡し時に署名をしても不備があれば認められなかった事例をご紹介します。
（３）ハウスクリーニング特約、鍵交換費用負担特約は有効か？（ブログ掲載記事）
予め差し引く金額を設定し、明け渡し後の部屋の状態にかかわらず、敷金から一定の金額を差し引く特約もありますが、それは消費者契約法に反しないのでしょうか？
（４）通常の使用による汚損、損耗のみで、敷金が全額返還された事例 （ブログ掲載記事）
敷金の２４万円を貸し主から返還してもらえず、裁判を起こした結果、敷金２４万円の全額が返還された事例をご紹介します。
（５）消費者契約法施行以前から賃借している場合も、その後の更新により適用される （ブログ掲載記事）
消費者契約法の施行以前から部屋を賃借していて消費者契約法の施行後に更新を行なった場合、消費者契約法の適用はされるのでしょうか？
（６）「室内クリーニング、クロス交換は借り主の負担」と書かれていても敷金が返還された事例 （ブログ掲載記事）
特約条項で「室内クリーニング、クロス張替えは借り主の負担とする」と定められている契約書も多いですが、その場合は有無を言わず敷金から差し引かれてしまうのでしょうか？
（７）事業用の賃貸借はすべて「ガイドライン」の対象外か？ （ブログ掲載記事）
個人事務所的に使用しているワンルームマンションなどは、オフィスビルと同様に「ガイドライン」の対象外となるのでしょうか？
（８）敷引特約は、条件により無効とされる場合と、認められる場合がある（ブログ掲載記事）
関西方面で一般的な“敷引特約”は、どのようなラインで無効と有効に分けられるのでしょうか？
